Transaksi Fitur Cara Kerja Topik FAQ Contoh Tanya Sekarang
Jual Beli • Hibah • Waris • Hitung BPHTB & PPH

Bingung Berapa BPHTB & PPH yang Harus Dibayar?

Tanya Peraturan bantu hitung estimasi biaya transaksi tanah, dari jual beli, hibah, hingga waris. Gratis, langsung via WhatsApp.

Hitung & Tanya, Gratis Lihat Jenis Transaksi
Kalkulasi Real-time
Panduan Prosedur Lengkap
Berdasarkan PP & UU Resmi
Jenis Transaksi

Transaksi yang Kami Bantu
Hitung & Jelaskan

Setiap transaksi punya komponen biaya yang berbeda. Cukup tanya, kami bantu hitung.

Jual Beli Tanah

Pemindahan hak melalui PPAT, dikenai PPH dan BPHTB.

PPH2.5% dari nilai transaksi (penjual)
BPHTB5% x (NPOP - NPOPTKP) (pembeli)
PPATMaks 1% nilai transaksi
PNBPBalik nama di BPN

Hibah Tanah

Pemberian tanah tanpa imbalan, biasanya antar keluarga.

PPh0% hibah ke sedarah lurus 1 derajat (wajib SKB DJP)
BPHTB5% × (NPOP − NPOPTKP, min Rp 300 jt sedarah lurus)
PPATBiaya akta hibah
PNBPPendaftaran peralihan di BPN

Waris Tanah

Peralihan hak kepada ahli waris, ada keringanan BPHTB.

PPh0% — waris dikecualikan sepenuhnya (PP 34/2016)
BPHTB5% × (NPOP − NPOPTKP waris min Rp 300 jt)
PPATAkta keterangan waris
PNBPTarif khusus waris di BPN

Pendaftaran / PTSL

Pendaftaran tanah pertama kali, termasuk program PTSL.

PNBPK1-K4 (Rp 0 s/d Rp 350.000+)
MBRGratis untuk masyarakat berpenghasilan rendah
InfoTidak ada BPHTB dan PPH
Fitur Unggulan

Lebih dari Sekadar Tanya Jawab

Hitung biaya, pahami prosedur, dan dapatkan referensi regulasi resmi dalam satu percakapan WhatsApp.

Kalkulator Biaya Transaksi

Sebutkan nilai transaksi dan NJOP, langsung dapat estimasi BPHTB, PPH, dan total biaya yang harus disiapkan.

Contoh Perhitungan
NPOP (nilai transaksi)Rp 500.000.000
NPOPTKP (min. nasional)- Rp 80.000.000
BPHTB = 5%= Rp 21.000.000
PPH = 2.5%= Rp 12.500.000
BPHTBPPHPNBPReal-time

Panduan Prosedur Lengkap

Dokumen yang diperlukan, langkah-langkah ke PPAT dan BPN, hingga estimasi waktu proses untuk setiap jenis transaksi.

Jual BeliHibahWarisStep-by-Step

Referensi Regulasi Resmi

Setiap jawaban dikutip dari UU dan PP yang berlaku, lengkap dengan nomor pasal sebagai dasar hukumnya.

UU 1/2022 HKPDPP 34/2016PP 128/2015
Cara Kerja

Tiga Langkah Mudah

Tidak perlu aplikasi tambahan. Cukup gunakan WhatsApp yang sudah ada di HP Anda.

01

Ceritakan Transaksi Anda

Ketik jenis transaksi, nilai tanah, dan NJOP di WhatsApp. Gunakan bahasa sehari-hari.

02

AI Hitung & Analisis

AI kami menghitung komponen biaya berdasarkan peraturan berlaku dan menelusuri prosedur yang tepat.

03

Terima Estimasi & Panduan

Dapatkan rincian biaya, daftar dokumen, dan langkah prosedur lengkap dengan referensi regulasi.

Coba Tanya via WhatsApp
Cakupan Topik

Apa yang Bisa Anda Tanyakan?

Dirangkum dari ribuan pasal regulasi pertanahan resmi yang sudah kami kumpulkan.

BPHTB PPH Tanah PNBP BPN Jual Beli Tanah Hibah Tanah Waris Tanah Hak Milik & HGB Balik Nama Sertifikat Tanah PPAT Sengketa Tanah PTSL IMB & PBG
Tabel NPOPTKP per Daerah ✓ Terverifikasi dari Perda Resmi

Data dikonfirmasi langsung dari teks Perda/Perwali resmi — bukan sumber sekunder. Berlaku sejak implementasi UU 1/2022 HKPD.

Jawa Barat, Bali & seluruh provinsi lainnya — segera hadir
DaerahJual Beli / UmumWaris / Hibah Sedarah Lurus
Kota Surabaya Perwali 10/2025Rp 90 jutaRp 400 juta
Kota Malang Perda 4/2023Rp 80 jutaRp 400 juta
Kab. Sidoarjo Perda 1/2024 3 tier*Rp 80 jutaRp 350 juta
Kab. Gresik Perda 8/2023Rp 80 jutaRp 350 juta
Kab. Malang Perda 7/2023Rp 80 jutaRp 300 juta
Kota Kediri Perda 6/2023Rp 80 jutaRp 300 juta
Kab. Jombang Perda 13/2023Rp 80 jutaRp 300 juta
Kab. Pasuruan Perda 3/2023Rp 80 jutaRp 300 juta
Kota Pasuruan Perda 4/2023Rp 80 jutaRp 300 juta
Kab. Banyuwangi Perda 1/2024Rp 80 jutaRp 300 juta
Kab. Jember Perda 1/2024sedang diverifikasisedang diverifikasi
Kab. Kediri Perda 9/2025sedang diverifikasisedang diverifikasi
Kab. Probolinggosedang diverifikasisedang diverifikasi
Kota Probolinggosedang diverifikasisedang diverifikasi
DaerahJual Beli / UmumWaris / Hibah Sedarah Lurus
Kota Semarang Perda 10/2023Rp 80 jutaRp 300 juta
Kab. Sragen Perda 9/2023Rp 80 jutaRp 300 juta

Cakupan Jawa Tengah terus diperluas secara bertahap. Data kab/kota lainnya sedang dalam proses verifikasi langsung dari teks Perda resmi.

* Kab. Sidoarjo memiliki tier ketiga: waris/hibah wasiat non-sedarah lurus = Rp 250 juta (Ps.15(7) Perda 1/2024).  Data “sedang diverifikasi” = Perda dikonfirmasi ada, angka NPOPTKP belum tersedia dari teks PDF resmi.

Tersedia Sekarang

Sejumlah kabupaten/kota di Jawa Timur dan Jawa Tengah — data NPOPTKP dikonfirmasi langsung dari teks Perda resmi, bukan sumber sekunder.

Segera Hadir

Cakupan terus berkembang — menjangkau seluruh kabupaten/kota di setiap provinsi Indonesia, satu per satu, dengan standar verifikasi yang sama.

Berdasarkan: UU 1/2022 HKPD PP 34/2016 PER 8/PJ/2025 PP 128/2015 Permen ATR/BPN
Catatan Penting: Estimasi biaya bersifat indikatif berdasarkan peraturan yang berlaku. Nilai NPOPTKP bervariasi per daerah. Untuk kepastian hukum yang mengikat, konsultasikan dengan Notaris atau PPAT terdaftar di wilayah Anda.
Pertanyaan Umum

Pertanyaan yang Sering Ditanyakan

Pertanyaan seputar perhitungan biaya transaksi tanah yang paling sering muncul.

BPHTB = 5% x (NPOP - NPOPTKP). NPOP adalah nilai perolehan (harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi). NPOPTKP adalah batas tidak kena pajak yang ditetapkan daerah masing-masing. Contoh (Surabaya): tanah Rp 500 jt, NPOPTKP Rp 90 jt → BPHTB = 5% × Rp 410 jt = Rp 20.500.000
PPH Final sebesar 2.5% dari nilai transaksi ditanggung oleh penjual. Harus dilunasi sebelum AJB bisa ditandatangani di PPAT. Bukti setor PPH wajib diserahkan kepada PPAT.
Ya, ada keringanan — namun mekanismenya berbeda dari yang banyak beredar di internet. Sejak UU 1/2022 HKPD berlaku, pengurangan tarif 50% untuk waris tidak ada lagi secara nasional (ketentuan lama dari PP 111/2000 sudah dicabut). Keringanan kini diberikan lewat NPOPTKP yang jauh lebih besar: minimal Rp 300 juta untuk waris/hibah wasiat ke keluarga sedarah lurus (vs Rp 80 juta untuk jual beli biasa). Artinya dasar pengenaan BPHTB-nya lebih kecil. Selain itu, PPh untuk waris adalah 0% sepenuhnya (PP 34/2016 Pasal 6d). Cek Perda daerah Anda — beberapa menetapkan NPOPTKP waris lebih tinggi dari minimum nasional (Surabaya & Kota Malang: Rp 400 juta).
NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah pengurang dasar pengenaan BPHTB. Ditetapkan Perda masing-masing daerah, dengan batas minimum nasional per UU 1/2022 HKPD: Rp 80 juta untuk jual beli/umum, dan Rp 300 juta untuk waris/hibah wasiat sedarah lurus. Beberapa daerah menetapkan lebih tinggi — Surabaya misalnya Rp 90 juta (umum) dan Rp 400 juta (waris sedarah). Lihat tabel di atas untuk data daerah terverifikasi.
Di sisi pembeli: BPHTB (5% × dasar pengenaan), biaya PPAT (maks 1% per PP 37/1998), dan PNBP BPN untuk balik nama (rumus: nilai tanah ÷ 1.000 + Rp 50.000 per PP 128/2015). Konsultasikan ke PPAT Anda untuk total yang akurat.
PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) adalah biaya layanan ke BPN untuk proses balik nama, pendaftaran hak, atau pengukuran tanah. Dibayar saat mengajukan permohonan ke Kantor Pertanahan setempat, setelah AJB dibuat PPAT.
Contoh Nyata

Begini Cara Kami Bantu Menghitung

Simulasi percakapan nyata menghitung BPHTB dan total biaya pembelian tanah.

Skenario Ilustratif Jual Beli Tanah

Pak Budi ingin beli tanah Rp 500 juta di Surabaya, mau tahu berapa BPHTB dan total biayanya

NPOPTKP Surabaya Rp 90 juta (Perwali 10/2025) — langsung dihitung dalam detik

Situasi

Pak Budi sepakat beli tanah seharga Rp 500 juta. NJOP tercatat Rp 420 juta. Ia bingung berapa BPHTB yang harus disiapkan sebelum ke notaris.

Pak Budi langsung tahu persis berapa yang harus disiapkan sebelum ke PPAT.

Hari ini, 10:15 WIB
Pak Budi Saya mau beli tanah 500 juta, NJOP-nya 420 juta. Berapa BPHTB yang harus saya bayar? 10:15 ✓✓
Tanya Peraturan AI NPOP = Rp 500 jt (harga transaksi > NJOP)
BPHTB = 5% × (500 jt − NPOPTKP Rp 90 jt) = Rp 20.500.000
UU 1/2022 HKPD Ps.88 · Perwali Surabaya 10/2025
10:15
Pak Budi Total biaya saya sebagai pembeli berapa kalau ditambah semuanya? 10:16 ✓✓
Tanya Peraturan AI Estimasi pembeli: BPHTB Rp 20,5 jt + PPAT ± Rp 5 jt + PNBP ± Rp 550 rb
≈ Rp 26 juta
PPh 2,5% dari Rp 500 jt (= Rp 12,5 jt) ditanggung penjual.
PP 128/2015 · PP 34/2016 · PP 37/1998
10:16
Rp 20,5 jt
Estimasi BPHTB di Surabaya (NPOPTKP Rp 90 jt)
< 10 dtk
Waktu mendapat hitungan lengkap
3 Komponen
Biaya dirinci dengan referensi regulasi
Mulai Sekarang

Mau Tahu Berapa BPHTB & PPH Anda?
Tanya Sekarang, Gratis!

Ceritakan transaksi Anda dan dapatkan estimasi biaya lengkap via WhatsApp.

Hitung & Tanya Sekarang
Tidak perlu daftar akun • Langsung chat di WhatsApp